Você como investidor já pensou em investir parte do seu dinheiro em imóveis, mas não quer ter a dor de cabeça de lidar com inquilinos, manutenção do imóvel e outras burocracias?
Neste caso, os fundos imobiliários podem ser uma ótima alternativa para você, ainda mais se o objetivo for gerar uma renda passiva através dos seus investimentos.
Hoje, você aprenderá como funcionam os fundos imobiliários, suas diferenças, e como você pode investir neles.
O que são os fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários são fundos constituídos sob o regime de condomínio fechado, que podem ou não ter as suas cotas negociadas dentro da bolsa de valores.
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De forma simples, eles são um tipo de fundo que tem como finalidade específica o investimento em ativos dos setor imobiliário, e por ser um fundo fechado, não é possível realizar o seu resgate antecipado, apenas a venda da cota através do mercado secundário.
Um fundo imobiliário possui certas restrições que o tornam bem diferente dos demais fundos disponíveis no mercado, sendo uma delas, que o fundo é obrigado a distribuir no mínimo 95% do seu lucro aos seus cotistas, assim, mantendo pouco lucro em caixa.
Sobre o ticker do fundo imobiliário, por conta do padrão da B3 para fundos negociados em bolsa, da mesma forma que os ETFs, os FIIs também recebem o número “11” após o código da ação, em razão disso, é preciso ter um certo cuidado ao se investir e verificar
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Diferenças dos fundos imobiliários:
Como falamos acima, um fundo imobiliário possui certas diferenças que o distingue dos demais fundos convencionais, porém, além do fato dele ter que obrigatoriamente distribuir pelo menos 95% do seu lucro, existem algumas outras características importantes de se conhecer antes de começar a investir em fundos imobiliários.
Alocação do fundo:
Por ter sido criado com a finalidade de investir unicamente no setor imobiliário, os FIIs não podem possuir outro investimento que não tenha uma ligação direta com o setor imobiliário do Brasil, ou seja, a sua forma de atuação é extremamente restrita a um setor.
Contudo, dentro do setor imobiliário ele possui liberdade para investir com grande liberdade, podendo investir desde em empresas que tenham como principal função a atuação no setor, até títulos de renda fixa que sejam lastreados em operações do setor imobiliário.
Distribuição dos proventos:
Leia mais: Entenda como funcionam as ações.
Como falamos acima, os FIIs são obrigados a distribuir praticamente todo o seu lucro sob a forma de dividendos aos seus cotistas, contudo, além disso, um FII precisa distribuir no máximo com uma periodicidade semestral, apesar do mais praticado pelo mercado atualmente ser mensalmente.
Fora isso, os fundos imobiliários também contam com uma grande vantagem para o investidor com relação a distribuição dos proventos, que é a isenção de IR no recebimento, desde que o cotista seja uma pessoa física.
Contudo, para a regra de isenção valer, além do cotista ser pessoa física, ele deve possuir menos que 10% das cotas do fundo e receber menos que 10% dos proventos pagos, além do fato de que o fundo imobiliário deve possuir ao menos 50 cotistas.
Liquidez:
Diferente dos fundos tradicionais, que possuem uma grande liberdade para definição de uma liquidez de acordo com sua carteira, nos fundos imobiliários, por se tratar de um fundo fechado, não existe a possibilidade de resgate, porém, para o caso dos fundos imobiliários negociados em bolsa, a sua liquidez acaba sendo a mesma dos demais ativos de renda variável, como ações, ETFs, e BDRs.
Atualmente, dentro da B3, a liquidez para ativos de renda variável é de D+2, ou seja, dois dias úteis após a compra ou venda do ativo.
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Tipos de fundos imobiliários:
Dentro dos fundos imobiliários, em razão da possibilidade de se investir em vários tipos de ativos ligados ao setor imobiliário, existe uma variedade enorme de tipos de FIIs que podem ser investidos, e que podem vir a agregar para a carteira do investidor, dependendo do seu perfil e objetivos.
Fundos de tijolo:
Os fundos de tijolo são o tipo mais comum de fundo imobiliário, basicamente, são FIIs que investem em ativos físicos, como lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings e dentre outros tipos de imóveis.
Dentro dos fundos de tijolo, existem tanto aqueles que investem em imóveis físicos com o objetivo de gerar uma renda para os cotistas, quanto aqueles que tem como foco a compra e venda dos ativos imobiliários, buscando gerar lucro aos cotistas através da valorização do ativo.
Fundos de papel:
Já os fundos de papel tem como objetivo investir em títulos de renda fixa que tenham como lastro operações dentro do mercado imobiliário.
Fundos de fundos:
Os fundos de fundos não investem diretamente no mercado imobiliário, mas sim investem em outros fundos imobiliários, que por si só tem como objetivo investir diretamente em ativos imobiliários, podendo ser tanto fundos de tijolo quanto de papel.
Fundos híbridos:
Por último, temos os fundos híbridos, que são, de forma simples, uma mistura entre os demais tipos de fundos imobiliários, ficando a cargo do gestor do fundo imobiliário decidir como será a estrutura da sua alocação, a depender do objetivo do fundo.
Leia mais: ESG: Entenda o que são os investimentos sustentáveis.
Imposto de renda nos FIIs:
Diferente da maioria dos fundos, os fundos imobiliários, por se tratarem de ativos negociados em bolsa, não tem o seu imposto de renda retido diretamente na fonte, ficando a cargo do investidor realizar o pagamento da DARF mensal, desde que o valor do IR seja maior do que R$10,00
Até o momento, a alíquota de IR para a venda de fundos imobiliários com lucro é de 20%, tanto para operações normais quanto para operações consideradas como Day Trade, sem a isenção para venda menores que R$20.000,00 no mês, que ocorre com ações.
Ficando sob a responsabilidade do investidor recolher o imposto via DARF, até o último dia útil do mês subsequente ao da operação.
Sobre os proventos, apesar dos vários projetos de lei que tinham como objetivo dar um fim na isenção de IR para os dividendos recebidos dos fundos imobiliários, por enquanto, investidores pessoas físicas, desde que se enquadrem na regra mencionada acima, ficam isentos de imposto de renda no recebimento dos dividendos.
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Caso o cotista seja PJ, incide a alíquota de 15% sobre os proventos recebidos, devendo ser recolhido de acordo com a forma especificada em cada regime tributário.
Cuidados ao escolher um fundo imobiliário:
Agora que entendeu bem os detalhes de um fundo imobiliário, vamos conhecer algumas dicas importantes para se ter em mente antes de fazer qualquer investimento.
Não olhar apenas o Dividend Yield:
Muitas vezes você verá fundos imobiliários pagando 20%, 30%, 40% ou até mais, contudo, apesar de ser muito atrativo de se investir nesse tipo de ativo, olhar apenas o dividendo distribuído pode se mostrar um erro no futuro, pois muitas vezes este pagando pode ser devido ao fato atípico, e não necessariamente que o investimento é bom, além do que, quanto maior o retorno, maior tende a ser o risco, e não ter essa noção clara pode trazer surpresas desagradáveis para você como investidor.
Investir em FIIs com boa liquidez:
Outra dica muito importante, principalmente por estarmos falando de renda variável, e no caso dos fundos imobiliários ainda mais, pelo fato de que o mercado de FIIs na bolsa ainda é bem pequeno, é justamente olhar a liquidez do investimento, afinal, de nada adianta o investimento ser bom se não consegue comprar a um preço bom, e a liquidez é um dos fatores que mais impacta isso.
Liquidez, na bolsa de valores, é, de forma simples, o quanto um ativo é negociado, e ativos com baixa liquidez podem gerar problemas como: Dificuldade ou demora na compra, comprar o ativo fora de um preço adequado por falta de ofertas, dificuldade para vender o investimento e transformar em saldo.
Estes são apenas alguns dos problemas gerados pela falta de liquidez, e por isso, o ideal é evitar aqueles investimentos menos negociados, mesmo pensando em investir um valor baixo, e buscar por investimentos mais líquidos.
Um bom nível para ter como base são investimentos que negociem pelo menos R$200.000,00 diariamente.
Tomar cuidado com investimentos que se valorizaram muito:
Assim como no caso do DY, é preciso tomar cuidado ao investir em ativos que já subiram muito, principalmente em um curto período de tempo, muitas vezes, uma alta rentabilidade não implica em um bom investimento, de forma que, esta rentabilidade pode acabar ocorrendo por um movimento atípico do mercado, e que não possui nenhum fundamento lógico.
Esse tipo de alocação pode acabar gerando grandes perdas para a sua carteira, caso não tenha noção do risco.
Analisar a carteira do fundo:
Por último, umas das dicas mais importantes, principalmente para quem está começando a investir em fundos imobiliários, é analisar com cautela a carteira do fundo, se os ativos são de qualidade, o quanto ela está diversificada, a quantidade dos ativos e dentre outros pontos, que antes de ser investir no FII, devem ser observados.
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Conclusão:
O fundos imobiliários para aquele investidor que está buscando uma maneira prática de gerar renda passiva através dos seus investimentos de maneira recorrente, pode ser uma alternativa excelente, contudo, ainda assim, são investimentos de renda variável, que podem vir a oscilar dependendo do momento de mercado, e do ativo em si, e por essa razão, é muito importante saber diversificar, evitando ao máximo investir em poucos FIIs, dessa forma, prevenindo a sua carteira de sofrer significativamente caso um dos ativos se desvalorize muito, enquanto abre a possibilidade de melhores retornos, uma vez que está exposto em uma certa quantidade de investimentos.
Contudo, é preciso também ter cuidado para não investir em muitos ativos, de forma que pulverize os seus investimentos, assim, diminuindo a expectativa de retorno da carteira, pois, mesmo que um dos ativos se valorize muito, a sua baixo participação na carteira gerará um impacto muito pequeno no geral.
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